Por uma lei contra a especulação com Contratos-Promessa de Compra e Venda de imóveis em construção ou a construir

Nos termos do artigo 52.º da Constituição da República Portuguesa e da Lei n.º 43/90, de 10 de agosto (com as alterações subsequentes), os cidadão abaixo assinados vêm apresentar a seguinte petição pública, solicitando à Assembleia da República que legisle no sentido de proibir a cessão lucrativa da posição contratual em contratos-promessa de compra e venda (CPCVs) relativos a imóveis em construção ou a construir, salvo autorização expressa do promitente-vendedor inicial.

A prática de celebrar CPCVs para imóveis ainda não concluídos - frequentemente denominados “compras em planta” - tem vindo a ser usada por certos investidores como mecanismo de especulação, permitindo-lhes ceder a sua posição contratual com mais-valias significativas, sem nunca concretizar a aquisição do bem nem contribuir para a função social da habitação.

Estes contratos, formados por valores inferiores aos preços de mercado projetados para a conclusão do imóvel, são muitas vezes posteriormente revendidos por terceiros numa lógica de lucro fácil que:

- Alimenta a inflação imobiliária, sobretudo em zonas urbanas de elevada procura;
- Afasta compradores finais genuínos, que não conseguem competir com investidores intermediários;
- Desvirtua a finalidade do contrato-promessa, criado para assegurar transações legítimas e não para especular com bens ainda inexistentes;
- Prejudica a transparência e equidade do mercado habitacional, em particular para os jovens e classes médias

Proposta Legislativa

Solicita-se à Assembleia da República que introduza no Código Civil, ou em legislação especial autónoma, uma norma com a seguinte redação ou equivalente funcional:

Artigo X - Cessão da posição contratual em contratos-promessa relativos a imóveis em construção ou a construir
1. Nos contratos-promessa de compra e venda de bens imóveis em construção ou a construir, a cessão da posição contratual por parte do promitente-comprador apenas poderá ocorrer com o consentimento expresso e escrito do promitente-vendedor inicial.
2. Sempre que a cessão envolva uma contrapartida pecuniária superior ao montante total pago pelo promitente-comprador até à data da cessão, a diferença reverterá a favor do promitente-vendedor inicial, salvo estipulação escrita em contrário deste.
3. O disposto no número anterior aplica-se a todas as cessões subsequentes da posição contratual, independentemente do número de transmissões e da identidade do cedente, desde que a cessão da posição contratual ocorra antes da outorga da escritura pública de compra e venda e antes da emissão da licença de utilização.
4. Consideram-se imóveis em construção ou a construir todos os que, à data da assinatura do contrato-promessa, não possuam ainda licença de utilização emitida nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
5. A cessão deverá ser formalizada por escrito, com indicação expressa dos montantes pagos e recebidos, e comunicada à Autoridade Tributária no prazo de 30 dias. A omissão desta comunicação constitui contraordenação nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias.
6. Sempre que se apure que a cessão envolveu qualquer tipo de vantagem económica não declarada, presume-se que existe lucro e a diferença presumida reverte a favor do promitente-vendedor inicial, salvo prova em contrário
7. O disposto nos números anteriores aplica-se igualmente à transmissão de participações sociais de entidades cujo único ativo relevante seja um contrato-promessa sobre imóvel em construção ou a construir, sempre que tal transmissão tenha por efeito a mudança do beneficiário económico do contrato.

Esta alteração visa restringir os incentivos à especulação financeira com contratos-promessa de imóveis ainda por construir, devolvendo o CPCV à sua natureza original: uma garantia de compromisso entre comprador e vendedor para efeitos de aquisição efetiva.

Ao mesmo tempo, a proposta não impede revendas legítimas, desde que autorizadas pelo promitente-vendedor inicial e sem finalidade especulativa, permitindo assim equilíbrio entre liberdade contratual e proteção do direito à habitação.

Portugal vive uma grave crise de acesso à habitação. A especulação com bens ainda inexistentes é um dos fatores silenciosos que alimenta esta crise. Cabe ao legislador cortar este incentivo na raiz, garantindo um mercado imobiliário mais justo, transparente e orientado para uso efetivo dos imóveis - e não para o lucro fácil à custa dos demais.

Com os melhores cumprimentos,

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