Modernizar a Lei dos Condomínios: Justiça Contributiva, Equilíbrio Democrático e Proteção do Património

Pela Reforma do Regime Jurídico da Propriedade Horizontal em Portugal

Portugal enfrenta hoje um problema estrutural na gestão dos condomínios, especialmente nos edifícios reconvertidos de empreendimentos turísticos para uso habitacional, fenómeno particularmente visível no Algarve.

O atual regime jurídico da propriedade horizontal (arts. 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e Decreto-Lei n.º 268/94) foi concebido para edifícios simples, não respondendo à complexidade dos condomínios modernos.

Duas situações geram grave distorção democrática e bloqueio da vida condominial:

1?? Votação por condóminos com dívidas

Atualmente, condóminos com quotas em atraso mantêm pleno direito de voto em assembleia, podendo:

Bloquear decisões essenciais;

Impedir obras urgentes;

Condicionar orçamentos;

Influenciar a destituição de administradores que promovem cobrança judicial.

Tal situação viola o princípio da boa-fé e cria um incentivo perverso ao incumprimento.

Nos termos do princípio geral de direito segundo o qual ninguém pode beneficiar da sua própria falta (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), é socialmente injusto permitir que quem não contribui para as despesas comuns continue a decidir sobre a sua gestão.

2?? Reféns de frações comerciais com permilagens inflacionadas

Em muitos empreendimentos turísticos reconvertidos, frações comerciais (antigas receções, piscinas, lojas ou equipamentos turísticos) foram autonomizadas e atribuídas com permilagens elevadíssimas.

O resultado:

Um único proprietário pode deter 30%, 40% ou mais dos votos;

Minorias artificiais controlam decisões estruturais;

Obras necessárias são bloqueadas;

A degradação patrimonial torna-se inevitável.

Espanha (art. 17.º LPH), França e Itália (art. 1117-bis e 1129.º do Codice Civile) preveem mecanismos corretivos e figuras como o “supercondomínio” para evitar estes abusos.

Portugal não.

? O que propomos

Requeremos à Assembleia da República:

A alteração do Código Civil para que:

Apenas condóminos sem dívidas vencidas superiores a 90 dias possam exercer direito de voto.

O direito de voto fique suspenso automaticamente enquanto durar o incumprimento.

A criação de mecanismos corretivos da permilagem, permitindo:

Revisão judicial de quotas manifestamente desproporcionais;

Limitação do peso máximo de voto de uma única fração quando comprometa o equilíbrio democrático.

A criação da figura legal de “Condomínio Complexo” ou “Supercondomínio”:

Aplicável a empreendimentos com vários blocos ou infraestruturas comuns;

Com assembleia própria e regras de repartição equitativa.

A integração preferencial de infraestruturas essenciais na comunhão condominial.

?? Objetivo

Proteger a democracia condominial;

Evitar bloqueios abusivos;

Preservar o valor patrimonial dos imóveis;

Reduzir litigância;

Modernizar o regime jurídico português à luz das boas práticas europeias.

A vida em condomínio é hoje a realidade habitacional maioritária em Portugal. A lei precisa de acompanhar essa realidade.

?? PROPOSTA DE LEI
Alteração ao Código Civil e criação de regime específico para condomínios complexos
Artigo 1.º
(Suspensão do direito de voto por incumprimento)

O condómino que tenha quotas vencidas há mais de 90 dias perde o direito de voto nas assembleias de condóminos.

A suspensão mantém-se enquanto subsistir o incumprimento.

O condómino mantém o direito de presença e de intervenção, mas não de votação.

A ata deve mencionar a existência de condóminos com voto suspenso.

Artigo 2.º
(Mecanismo corretivo da permilagem)

Quando a permilagem atribuída a uma ou mais frações conduza a situação de manifesta desproporção ou abuso de direito, pode qualquer condómino requerer revisão judicial.

O tribunal pode determinar:

a) A correção das quotas de participação;

b) A limitação do peso máximo de voto de uma fração a 25% do total do condomínio;

c) A criação de regime especial de votação para decisões estruturais.

Artigo 3.º
(Condomínio Complexo)

Considera-se condomínio complexo o conjunto de dois ou mais edifícios que partilhem infraestruturas comuns.

O condomínio complexo tem:

a) Assembleia geral própria;

b) Regulamento autónomo;

c) Orçamento específico para infraestruturas partilhadas.

Aplicam-se, com as necessárias adaptações, as regras da propriedade horizontal.

Artigo 4.º
(Infraestruturas essenciais)

Piscinas, receções, acessos, jardins e equipamentos indispensáveis ao uso normal do prédio presumem-se partes comuns.

Caso estejam autonomizados como frações, os condóminos gozam de direito de preferência.

Quando constituam acessos essenciais, podem ser impostas servidões legais de passagem.

Artigo 5.º
(Entrada em vigor)

A presente lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação.

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