Reforço da Proteção dos Promitentes Compradores de Imóveis em Construção
Para: Presidente da Assembleia da República
O direito de petição pode considerar-se como um dos mais antigos direitos fundamentais dos
cidadãos face ao poder político, encontrando-se previsto no artigo 52.º da Constituição da
República Portuguesa, no capítulo dos direitos, liberdades e garantias de participação política.
Para além disso, o exercício do direito de petição encontra-se regulamentado no artigo 232.º do
Regimento da Assembleia da República e na e na Lei nº 43/90, de 10 de agosto, alterada pela Lei
n.º 51/2017 de 13 de julho, que estabelece o regime do exercício do direito de petição em geral e,
em especial, no caso das petições dirigidas à Assembleia da República.
Exmo. Senhor Presidente da Assembleia da República
Os abaixo-assinados vêm, por este meio, solicitar a apreciação e aprovação urgente de um diploma que reforce a proteção jurídica e financeira dos promitentes compradores de imóveis em construção, colmatando falhas graves hoje existentes no ordenamento português.
Contexto e risco sistémico.
Milhares de cidadãos estão expostos a riscos significativos ao assinar contratos-promessa de compra e venda (CPCV) sobre imóveis:
- erguidos em terrenos ainda não fracionados, o que impede o registo do contrato e torna invisível a promessa a terceiros;
- celebrados por promotores ou construtores sem legitimidade (não titulares do terreno ou sem poderes bastantes para prometer vender);
- sem garantias financeiras válidas, deixando os valores pagos vulneráveis em caso de incumprimento, insolvência ou fraude;
- sem qualquer compensação por atrasos na entrega das habitações, mesmo quando prolongados e culposos.
Estas lacunas têm originado perdas patrimoniais graves e insegurança jurídica para milhares de famílias, incluindo compradores proeminentes e investidores, que investem as suas poupanças na aquisição de habitação própria e ficam desprotegidos perante esquemas de vendas duplicadas e triplicadas, com dissipação de património por via de transmissões subsequentes.
Proposta de solução legislativa — “Lei de Proteção dos Promitentes Compradores de Imóveis em Construção”.
Propomos a aprovação de um pacote integrado com as seguintes medidas nucleares:
1. Registo e pré-registo de CPCV
- Obrigatoriedade de registo eletrónico de todos os CPCV, com número único;
- Pré-registo provisório quando o terreno não esteja fracionado (vinculando o prédio-mãe e prevenindo sobreposições).
2. Legitimidade para prometer vender
- Proibição de CPCV por quem não detenha propriedade registada ou poder bastante (procuração registada ou contrato definitivo em curso suscetível de registo).
3. Proteção financeira do comprador
- Obrigatoriedade de garantia para todos os valores pagos (conta fiduciária/escrow com fiel depositário certificado; seguro-caução ou garantia bancária);
- Contas segregadas do promotor (vedada a mistura com contas operacionais).
4. Interoperabilidade e alerta sistémico
- Cruzamento automático de dados entre AT, IRN, notários e bancos, com alerta nacional de duplicação e notificação ao Ministério Público.
5. Compensação por atraso
- Indemnização/compensação automática por atrasos culposos na entrega, dedutível ao preço final.
6. Fiscalização e sanções (IMPIC)
- Competência sancionatória reforçada do IMPIC;
- Responsabilidade acrescida das mediadoras, com seguro obrigatório e dever de verificação mínima de título.
Estas medidas promoverão transparência, segurança e justiça nas transações, reequilibrando a posição negocial entre compradores e promotores e prevenindo burlas em série.
Pedido.
Solicitamos, por isso, a apreciação e discussão pela Assembleia da República, desta proposta de lei, passo essencial para a defesa dos consumidores e a integridade do mercado habitacional em Portugal.
