“Pelo reconhecimento da importância da Peritagem em Avaliação Imobiliária”
Para: Exmo. Sr. Presidente da República; Exmo. Sr. Primeiro-Ministro; Exmo. Sr. Ministro da Economia; Á CMVM; Banco de Portugal ; Ministério Público
Abaixo-Assinado
“Pelo reconhecimento da importância da Peritagem em Avaliação Imobiliária”
Destinatários:
Exmo. Sr. Presidente da República
Exmo. Sr. Primeiro-Ministro
Exmo. Sr. Ministro da Economia
Á CMVM, Banco de Portugal e Ministério Público
O assunto dos Honorários do Perito Avaliador é um “velho” e sensível problema.
De um modo geral, pode afirmar-se que as tabelas de honorários impostas pelos grandes clientes às empresas de avaliações e, por sua vez, estas aos seus prestadores de serviço externo, são vergonhosas.
Relativamente a honorários, consideram os Estatutos da Ordem dos Engenheiros (Decreto-Lei nº 119/92, de 30 de Junho), no Título II – Deontologia Profissional, referem (Art.º 87) que “o engenheiro só deve pagar-se pelos serviços que tenha efectivamente prestado e tendo em atenção o seu justo valor” e “deve recusar a sua colaboração em trabalhos cujo pagamento esteja subordinado à confirmação de uma conclusão predeterminada, embora esta circunstância possa influir na fixação da remuneração”.
Considera o regulamento de Deontologia da APAE – Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia, o seu Artigo 8º – Remuneração do avaliador, refere “Qualquer que seja a forma do exercício profissional, o avaliador não poderá aceitar comissões ou quaisquer outros proventos que não a sua justa remuneração paga pelo cliente”.
Como se verifica, os honorários dos engenheiros e dos avaliadores devem ser justos e proporcionais ao trabalho efectivamente realizado, devendo-se recusar situações de excesso, mas também de exploração. Como é evidente, não devem estar dependentes do resultado do trabalho.
Para efeito de crédito hipotecário, as avaliações imobiliárias são sempre "feitas" pelos bancos! Publicamos abaixo informação disponibilizada e obtida através dos Folhetos de Comissões e Despesas remetidos ao Banco de Portugal pelas instituições de crédito, nos termos do Aviso n.º 8/2009 e da Instrução n.º 21/2009... com consulta dísponível no link:
http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/DireitosdosClientes/DireitoInformacao/Precarios/Paginas/Precarios.aspx
Verifica-se que em média o valor base cobrado pelos Bancos em geral aos seus clientes por uma avaliação de imóvel ronda os 525 a 750 Euros. Na década de 80, vão 40 anos, os bancos em avaliação imobiliária, pagavam em média por avaliação entre 50,00 a 75,00 Euros, ao avaliador. Vinte anos depois, os mesmos bancos estavam a pagar, ao avaliador, em média 120,00 a 150,00 € por relatório de avaliação. Cobravam então aos seus clientes pela mesma avaliação cerca de 250,00 €. Pagavam portanto ao avaliador, cerca de 50% do valor final cobrado ao cliente. Nada de escandaloso!
Por essa altura (2002/04) os Bancos em geral, como o melhor dos cartéis, implementaram uma política de concentração do trabalho de avaliação das suas carteiras de imóveis, em empresa únicas e dedicadas só a estes serviços de avaliação. Estas empresas por sua vez recrutaram a colaboração da massa de avaliadores externos que então já faziam e continuam a fazer a cobertura do território nacional, nas respectivas zonas de origem que melhor conhecem, e que por norma se circunscreve ao concelho de residência e limítrofes.
O que então foi concentrado, nestas "novas empresas" de avaliação foram as margens de remuneração do avaliador no terreno, passado à designação de externo, retirando-lhe a sustentação real para um trabalho sério e digno!
As novas "empresas de avaliação" impuseram então um corte no valor dos serviços prestados pelos "avaliadores externos", que se situou na fixação até hoje de um valor de remuneração médio por avaliação na ordem 10,00 a 15,00 euros por relatório, quando não mesmo 7.50 ou 5.00 dependendo da "massa de avaliações" a fazer e da capacidade em realizar estafetas que muitos jovens ansiosos de entrar nesse mercado, estavam e sempre estão dispostos a fazer no terreno, para ganharem curriculum. Por norma aguentam-se 1 a 2 anos e partem para "outra". Há que fazer novas formações, novas fornadas de candidatos...
O valor final atribuído ao imóvel, também esse ficou mais concentrado e ao dispor das referidas empresas "contratadas" pelos bancos, como interlocutores privilegiados e únicos. Canal de comunicação que passou a ser exclusivo e naturalmente subordinado. Empresas que vivem em exclusivo e dependentes de grandes clientes (como os bancos) não têm como não ser subordinadas!
Quanto custam estas avaliações aos bancos? Nada, quem as paga são os clientes finais!
O próprio Estado Português não é bom exemplo. Lembra-se o teor da Circular nº 4 / 2012 da Autoridade Tributária e Aduaneira, que fixa, por despacho do Ministro das Finanças, o valor das Unidades de Remuneração e respectivas regras de cálculo para remuneração dos peritos avaliadores da Avaliação Geral da Propriedade Urbana. Como todos nós recordamos, houve peritos que não tomaram posse e outros que “fizeram greve” recusando-se a prestar serviço. Recorda-se a crítica activa e veemente que na altura teve a APAE – Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia.
Relativamente a este assunto, lembramos a conhecida frase: “if you pay peanuts, you receive monkeys”. É cada vez mais desinteressante trabalhar naquelas condições, apesar das novas e correctas exigências na formação base e especifica para certificação de avaliadores pela CMVM de acordo com a Lei n.º 153/2015, e demais exigências em seguro profissional,etc…
A área de avaliação de activos imobiliários mexe com muitos e poderosos interesses, não pode ou não deve ser compreendida e aceite de forma tão levianamente elaborada e concentrada . São bem conhecidas as práticas recentes promovidas pelo sistema bancário na promoção e sobrevalorização de activos imobiliários, e hoje na sua subvalorização,…As avaliações do e para o sistema financeiro, como se sabe, acabam sempre por ter conhecidos impactos sistémicos na economia, distorções de mercado, injustiças, abusos de posição negocial perante indivíduos e suas famílias, Etc…decorrente deste Concentracionismo consentido.
Reclamamos pelas razões acima aduzidas a implementação de uma nova política e procedimentos/regulamentos de reconhecimento do estatuto profissional e independência do perito avaliador. Só possível com um novo padrão de exigência, que a Lei n.º 153/2015, promove, mas também o o carácter económico imprescindível da fiabilidade da informação que uma avaliação imobiliária deve encerrar para todos os participantes e em particular para as famílias, seus destinatários últimos, através da independência do perito avaliador.
Uma forma de resolver este problema e de acabar com a “dependência”, que existe será transferir a responsabilidade das Avaliações para os Clientes Particulares. Estes adjudicarão a Avaliação a Peritos Avaliadores credenciados, com Cédula Profissional. Os Clientes apresentarão a Avaliação à Instituição de Crédito, ou a mais do que uma se assim o entenderem. Estas, com base na Avaliação e no risco do Cliente, definirão a percentagem de financiamento que estarão dispostas a conceder. O Cliente fica com a possibilidade de, com a mesma avaliação, apresentar o seu pedido junto de várias Instituições de Crédito evitando assim o pagamento de novas avaliações. Para evitar e controlar “conluio” entre os Clientes Particulares e os Avaliadores, as Instituições de Crédito deverão poder solicitar fiscalização e apresentar reclamações à respectivas Ordens Profissionais e à Entidade Reguladora. Quando um mesmo Perito Avaliador tiver várias reclamações provadas, dever-lhe-á ser retirada ou suspensa a Carteira Profissional estando assim impedido temporalmente de realizar Avaliações.
Idêntica perspectiva se deveria adoptar para Fundos Imobiliários e outros Institucionais. Os Avaliadores deviam deixar de prestar serviço ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora e passar a ser aleatoriamente nomeados pela Entidade Reguladora. Deste modo, promovia-se a necessária rotatividade de Avaliadores e acabava-se com a dependência económica do Avaliador ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora.
Relativamente a este assunto, as Normas Profissionais de Avaliação do RICS (Red Book de Janeiro de 2014, na PS 2 “Ética, competência, objectividade e divulgações”, no ponto 8.6. “Proporção de remuneração” referem:
“8.6.1 Deverá ser feita uma declaração sobre se a proporção da remuneração completa paga pelo cliente, durante o ano precedente, em relação ao total da receita da firma do membro, durante o ano precedente, é mínima, significativa ou substancial.
8.6.2 Uma proporção de remuneração inferior a 5% pode ser considerada “mínima”; entre 5% e 25% pode ser considerada “significativa”; acima de 25% é considerada “substancial”.
Face ao exposto, solicitamos a V.Exª(s) o devido reconhecimento destes profissionais e a implementação de uma nova política de procedimentos/regulamentos que promova a independência do perito avaliador. Corrigindo os vícios e deformação sistémica cometida ao longo dos anos por um sistema de avaliação patrimonial desregulado e captado por interesses cartelizados, como vergonhosamente existe em Portugal. Aproveitamos este documento e nomeamos o primeiro e segundo subscritores, como representantes, para maiores esclarecimentos e encaminhamentos.
Leiria, 15 de Setembro de 2017
