Petição Proposta de Lei do Arrendamento

PETIÇÃO RELATIVA À PROPOSTA DE LEI DO ARRENDAMENTO
Da análise desta Proposta, resultam, para os signatários, duas ordens de preocupações, ligadas, por um lado, à economia do País e à decadência urbana e por outro, às pessoas concretas e suas dificuldades. Pelo que do seu articulado se infere, ela deixa no ar a ameaça da multiplicação dos novos pobres, talvez mesmo, a do regresso das barracas, pelo que se propõe que sejam ponderadas as seguintes alterações :
1. Que o aumento das rendas de valor igual ou superior ao valor da avaliação fiscal do locado seja o que resultar da aplicação dum coeficiente de actualização anual bem construído. Objectivo: assegurar a manutenção do valor real das rendas.
2. Que o valor máximo da renda seja fixado em 4% do valor fiscal do locado, tecto máximo susceptível de manter a estabilidade social. A passagem para esta nova renda será faseada para os inquilinos em situação de carência. Objectivo: assegurar o acesso ao aluguer por parte dos que, não sendo carenciados, não suportam custos excessivos.
3. Que o estado de conservação seja considerado no cálculo do valor do locado e a actualização da renda suponha a realização de obras mínimas que deverão ser definidas, de modo a evitar aumentos excessivos da renda. (Lei 6/o6, art 30º a 35º). Objectivo: assegurar que não sejam ultrapassadas as possibilidades do inquilino e também as do senhorio que pode ser levado a vender o imóvel aos grupos imobiliários, nacionais e estrangeiros.
4. Que os contratos de duração indeterminada ou sem duração limitada só sejam possíveis de alterar com o acordo do inquilino, e que o silêncio deste seja entendido como opção de duração indeterminada, pelo que deve ser mantida a redacção de 2006 do art.1094º do CC. Que os motivos da oposição do senhorio à renovação dos contratos de prazo certo sejam definidos (art. 1097º do CC) Objectivo: assegurar a impossibilidade de denúncia arbitrária e unilateral que abre a porta às demolições.
5. Que a denúncia para demolição ou obras profundas, seja limitada aos casos em situação de risco de derrocada e/ou de pré-ruína (artigos 1101º a 1104 ºdo CC e 26º a 28º da Lei 6/06). Objectivo: assegurar que não se inutilizem prédios saudáveis, que são riqueza existente, muitas vezes patrimonial, e evitar situações sociais dramáticas desnecessárias.
6. Que seja encorajada e apoiada a reabilitação para arrendamento pela redução do IVA e do IMI e a definição de uma taxa liberatória das rendas. Objectivo: tornar atractivo o investimento no arrendamento e reabilitação.
ANEXO A política habitacional das últimas décadas, reduzida ao apoio à aquisição de casa própria, levou a um ritmo de construção que foi superior ao dobro do resto da Europa e a proporção de uma habitação arrendada e uma vaga, para seis próprias. De tal modo o excesso é visível que, o DL157/2006 ao revogar a Lei 2088 de 1957que autorizava os despejos para as demolições, refere no seu intróito que ela “visava promover a construção nova, objectivo que já não corresponde às necessidades actuais.”Portanto, é o próprio Estado a concluir que construir novo ultrapassa as necessidades nacionais.
Por outro lado, o património edificado antigo está degradado e o seu valor patrimonial subavaliado em consequência da prática de rendas antigas com actualizações inexistentes ou insuficientes.
Desta dupla situação, resulta a falta de oferta de casas para arrendar e o excesso de casas próprias, pelo que se impõe a dinamização do mercado de arrendamento, que tem, como condição prévia, a manutenção do parque construído e a melhoria das suas condições habitacionais, objecto da reabilitação urbana.
O caminho que, com este diploma, se pretende trilhar, porém, não nos aproxima da solução do problema, mas apenas de alguma reposição do erário público, através do aumento do valor patrimonial dos imóveis, que fará subir o IMI e o IRS. É fácil prever que o efeito financeiro procurado se verá reduzido por efeito dos subsídios de renda necessários e previstos, pelas isenções ou bonificações fiscais e pela taxa liberatória, por todos consideradas indispensáveis. Também não cobrirá os custos sociais que desde já se podem adivinhar.
A dinamização do mercado de arrendamento só acontecerá mediante três condições: -criação de mecanismos simples de actualização justa das rendas, -celeridade efectiva nos despejos por incumprimento -adopção da taxa liberatória.
Necessário consideramos, igualmente, que se torne claro que o arrendamento envolve dois parceiros, o senhorio e o inquilino, que não são inimigos, antes são necessários um ao outro. Terão de colaborar e não de se confrontarem, como forçosamente resultará da generalização dos contratos a prazo e do fomento da denúncia que retira ao inquilino qualquer segurança de continuidade.
A dinamização do arrendamento pressupõe, à partida, custos acessíveis para o inquilino com lucro razoavelmente atractivo para o senhorio. Parece-nos que a solução poderá consistir em assegurar os valores das rendas por actualizações anuais como previsto no artigo 24º, mas com índices correctamente construídos. No caso das rendas antigas, e tal como previu a lei de 2006, será necessária uma actualização extraordinária para que elas atinjam os níveis baseados no valor fiscal do locado.
Temos por certo que, se os índices estabelecidos pela Lei 46/85 de 20 de Setembro, tivessem sido mais altos, as rendas seriam hoje justas e comportáveis. Por isso contrariamos aqui uma afirmação corrente, segundo a qual as rendas estão congeladas. As rendas não estão congeladas, desde 1985; apenas evoluíram muito abaixo do necessário, função da aplicação de um índice mal construído e da não aplicação da lei por parte dos senhorios que, face aos baixos valores dos aumentos permitidos pela lei, escolheram não a aplicar , mantendo as rendas paradas, com os olhos postos na possibilidade, infelizmente real, de especulação.
Vejamos um exemplo concreto: uma renda que era, em 1985, de 3400$00 (17euros) está hoje, por força do aumento anual legal, em 200 euros, tendo, portanto, sofrido um aumento global de cerca de 1.000%. Está longe de ter sido suficiente, pois, nesta altura, poderia/deveria andar entre 600 e 800 euros, mas mostra claramente que o caminho deverá ser este, com um índice adequado e legalmente fixado.
As negociações propostas são factor de grande instabilidade e é inaceitável a desigualdade negocial que estabelece a prepotência dum senhorio, a quem é dada a posição de força, perante um inquilino que ficará a braços com dificuldades injustas e muitas vezes incomportáveis, quando não destituído do seu habitat de décadas, com o qual se identifica, que é o caso dos idosos.
Se não, vejamos: o senhorio propõe um aumento, o inquilino contrapõe, o senhorio ou denuncia o contrato e o inquilino vê-se na rua com uma indemnização que não lhe assegura condições idênticas de habitat, ou mantém o inquilino com uma renda anual de 1/15 do valor do locado (6,7%), taxa cuja aplicação se torna incomportável para a grande maioria da população.
Também a pretendida facilidade de denúncia do contrato é inaceitável, pois ela irá encorajar o senhorio a despejar o prédio para o demolir e reconstruir, inutilizando o edificado existente e arrecadando a mais valia do terreno liberto. Até aqui, isto resultava para o proprietário, porque havia procura para o produto caro, porém, as condições actuais mudaram, quer por saturação do mercado, quer por falta de novas capacidades de endividamento.
Das 720mil casas vagas , apenas 110 mil (15% )estão para arrendar. Das 610 mil que restam, uma parte são de construção nova ; não têm comprador, por falta de acesso ao crédito, e nem sequer são postas em arrendamento, dado que o seu custo elevado obriga a rendas que ninguém irá pagar. Outra parte são casas antigas, e, destas, umas perfeitamente habitáveis em prédios válidos só parcialmente ocupados porque à espera de serem demolidos, em atitude especulativa, e outras em prédios degradados, mas igualmente viáveis, necessitando apenas de obras de reabilitação. Os casos de inviabilidade técnica de reabilitação não são significativos.
Face à necessidade actual de casas acessíveis às classes médias e modestas - as necessidades dos insolventes só podem ser satisfeitas por habitação social- o investimento deverá orientar-se para a oferta de rendas acessíveis correspondentes às capacidades económicas da maioria, em construções económicas, que não significam má qualidade mas apenas contenção, ou em prédios reabilitados com intervenções mínimas que assegurem estabilidade, salubridade e conforto básico e sem melhorias dispensáveis que encarecem.
Não é aceitável a denúncia do contrato para demolição e obras profundas, que irão dar origem a habitações topo de gama, o que redundará em maior endividamento e engrossamento dos devolutos, consagrando um consumismo em que tudo é descartável, as casas como a pessoas que as habitam.
Tais operações vão ao arrepio de tudo o que Governo e Autarquias vêm afirmando sobre a prioridade da reabilitação e muito melhor perceberemos o erro se considerarmos que a reabilitação, para além de evitar o endividamento e respeitar o enraizamento dos habitantes mantendo os tecidos sociais locais, assegura a diversidade social pela mistura dos estratos, combate o desemprego, porque em relação à obra nova, a reabilitação emprega o dobro da mão de obra, protege os idosos permitindo-lhes continuar na casa dos anos bons das suas vidas, conserva o património e o carácter dos bairros, promove a sustentabilidade evitando os desperdícios de território, materiais e energia.
Um mínimo de bom senso, com ou sem crise, obriga a um reaproveitamento máximo do património edificado As demolições e obras profundas devem ser reduzidas, aos casos de risco de ruína, tecnicamente identificados.
Também se fez uma lei taxando os devolutos. Mais uma vez, porém, os proprietários preferiram ignorar a lei. Esperaram pela oportunidade da especulação e ela aí está, patente nos inúmeros casos de prédios que, tendo voluntariamente sido mantidos fora do mercado de arrendamento, vão sendo, agora, objecto de demolição e/ou obras de fachadismo, numa grande retoma recente bem visível, além dos que ainda não se vêem mas cuja aprovação se prepara ou se efectiva, numa investida inaceitável contra a economia real e as pessoas concretas.
A proposta de lei 38/12 é frequentemente criticada por não ser do Arrendamento mas dos Despejos e nestes há que distinguir duas etiologias diversas que traduzem situações sociais diversas também: por incumprimento e por demolição.
Agilizar os despejos contra os que alugam pagando dois meses para ter habitação de graça enquanto o tribunal não decide, pode ser não só correcto como socialmente justo. As situações dramáticas de incumprimento, cada vez mais frequentes, obrigam a uma solução que não passa, obviamente, pelas atribuições do senhorio.
Outra coisa é, porém, a situação do inquilino que sempre cumpriu e que, por uma disposição legal injusta, se vê na iminência de perder as suas condições de habitat, porque não houve uma política de rendas adequada e eficaz, falta de que não é minimamente responsável.
Lisboa 10 de Fevereiro 2012

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